東京都住宅市場における戸建需要の拡大とマンション市場の二極化：実需回帰の可能性

東京都住宅市場の新たな潮流：戸建需要の拡大とマンション市場の二極化

近年、東京都の住宅市場においては、分譲マンション価格の高騰が顕著であり、市場全体の議論の中心となってきました。しかし、福嶋総研が実施した調査により、その裏で戸建住宅への需要が拡大し、マンション市場では二極化が進んでいる実態が明らかになりました。この変化は、単なる「バブル崩壊」ではなく、実需に基づいた市場への移行を示唆している可能性があります。

調査概要

中古マンション販売事例

• 調査期間: 2024年1月～2026年3月

• 調査機関: 株式会社マンションリサーチ

• 調査対象: 東京都23区内の中古マンション販売事例

• サンプル事例数: 182,367事例

• 調査方法: 公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を実施。

東京都戸建て販売事例

• 調査期間: 2023年1月～2026年3月

• 調査機関: 株式会社マンションリサーチ

• 調査対象: 東京都戸建て

• サンプル事例数: 450,838事例

• 調査方法: 公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を実施。

戸建需要の拡大と住宅取得行動の変化

東京都の住宅市場では、マンション価格の高騰が続く一方で、戸建住宅の販売件数が増加傾向にあります。加えて、販売される戸建住宅の平均延床面積も拡大していることが、データから確認できます。

一般的に住宅価格が上昇すると購入者数は減少する傾向にありますが、現在の東京都では戸建住宅に対する需要が強まっている状況が見受けられます。

この背景には、マンション価格の上昇による住宅取得行動の変化があると考えられます。特にファミリー層が求める70㎡以上の住戸や3LDK以上の間取りにおいて、価格上昇幅が大きく、購入ハードルが高まっています。これにより、これまでマンション購入を検討していた層の一部が、より広い居住空間を確保できる戸建住宅へと選択肢を広げている可能性があります。

マンションと戸建の価格差

直近1年間に売り出された住宅の比較データは、マンションと戸建の間に顕著な価格差と面積差があることを示しています。

データによると、マンションの平均価格は約8,500万円で平均専有面積は59㎡であるのに対し、戸建住宅は平均価格約7,000万円で平均延床面積105㎡となっています。単純比較ではありますが、戸建住宅の方が約1,500万円安く、居住面積は約1.8倍広い計算になります。

もちろん、マンションには駅近立地や管理体制、共用施設、資産性の高さといったメリットがあります。一方で戸建住宅には広さや独立性、駐車場の確保、自由な住まい方といった魅力があります。近年の価格差拡大によって、「マンションを購入する予定だったが、改めて戸建を検討した結果、戸建を選択した」というケースは今後さらに増えていく可能性があります。

この戸建需要の増加は、特定のエリアに限定された現象ではありません。東京都全体で広範囲にわたって戸建販売数が増加していることから、住宅購入者全体の価値観や選択行動そのものが変化している可能性が高いと考えられます。これは、「広さを求める実需層が戸建へ流れている」という東京都全体の住宅市場構造の変化として捉えることができるでしょう。

マンション市場における二極化の進行

マンション市場においては、二極化が進行している状況が確認されています。

都心部、特に山手線内側のエリアでは、シンボリックな高額マンションの在庫が増加傾向にあります。これらのエリアは実需だけでなく投資需要も混在する市場であり、価格上昇による利益確定売却や高値圏での売り出し増加によって供給が増えています。しかし、価格が大きく上昇した結果、実需層の購入可能価格帯を超える物件も増加し、一部では流動性の低下が見られるようになっています。

その一方で、山手線内側に隣接する住宅地エリアや、実需中心の市場では依然として需要が底堅く推移しています。これらのエリアでは購入者の多くが自己居住目的であり、生活利便性や通勤利便性を重視した需要が安定的に存在しています。現在の東京都マンション市場は、「都心高額エリア」と「実需中心エリア」で異なる動きを見せ始めていると言えるでしょう。

需要シフトと市場の正常化の可能性

こうした市場環境を総合すると、現在の東京都では住宅需要が大きく二方向へ分散している可能性があります。一つは、都心マンションの代替として戸建住宅へ向かう需要です。もう一つは、都心マンションの代替として周辺住宅エリアのマンションへ向かう需要です。

住宅取得層は市場から消えているわけではありません。むしろ、価格と価値のバランスを見極めながら、より合理的な選択を行っていると考える方が自然でしょう。

最近では、都心部の一部で在庫増加を理由に「不動産バブル崩壊」といった見方も聞かれるようになっています。しかし、現時点のデータを見る限り、東京都全体の住宅需要が急激に失われている状況とは言いがたいと考えられます。むしろ起きているのは需要の消失ではなく、需要の再配置です。都心部の一部高額マンションで流動性が低下する一方、戸建住宅や実需中心エリアには引き続き需要が流入しています。

山手線内側で滞留し始めている在庫についても、市場で受け入れられる価格水準まで一定の調整が進めば、再び実需層が購入しやすい環境になる可能性があります。

東京都は依然として人口集積力が高く、住宅需要そのものが強いマーケットです。そのため、現在見られている変化は市場崩壊の前兆というよりも、急激な価格上昇によって生じた歪みが修正され、より実需に基づいた健全な市場へ移行する過程と捉えることができるでしょう。今後の東京都住宅市場を読み解く上では、マンション価格だけでなく、戸建住宅への需要流入やエリア間の需要シフトにも注目していく必要がありそうです。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 不動産データ分析責任者であり、福嶋総研 代表研究員を務める。早稲田大学理工学部を卒業後、大手不動産会社にてマーケティング調査を担当。その後、建築設計事務所にて法務・労務を担当した経歴を持つ。現在は、マンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査や評価指標の研究・開発を行う傍ら、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを提供している。また、大手メディアや学術機関へデータおよび分析結果を提供している。

マンションリサーチ株式会社について

マンションリサーチ株式会社は、不動産売却一括査定サイトを運営しており、2011年の創業以来、日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ、約3億件の不動産売出事例データ、および不動産売却を志向するユーザー属性の分析データを収集してきました。これらのデータを基に、集客支援、業務効率化支援、および不動産関連データ販売等を行っています。

• 会社名: マンションリサーチ株式会社

• 代表取締役社長: 山田力

• 所在地: 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階

• 設立年月日: 2011年4月

• 資本金: 1億円